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首批租赁住房用地成交 只租不售 上海租赁住房“唱大戏”


发布时间:2017-8-2 10:40:02 浏览次数:603次 来源:濮阳市房地产管理中心

首批租赁住房用地成交

只租不售 上海租赁住房“唱大戏”

  7月24日下午,上海首批公开出让的两块租赁住房用地,在上海市土地交易市场成交。这则短短的消息,在长期从事房地产市场研究的克而瑞研究中心副总经理林波看来,释放出一个极其重要的信号——将来想要在一线城市立足的房企,再走原来的老路不行了,只有参与租赁市场业务,才有可能在一线城市做生意。


  这两块土地,一块位于外来精英人口聚集的上海郊区嘉定新城,一块则位于目前已发展成熟的高新技术产业园区张江。嘉定新城的商品房每平方米单价已经直逼5万元,张江园区的商品房单价早已进入6万元时代。


  这两块“宝地”,因为“只租不售”,底价成交。每平方米楼板价格只有5569元和5950元,大约只有周边房价的十分之一。拿地者一个是上海嘉定新城发展有限公司,另一个是深耕张江数十年的本土国企——上海张江(集团)有限公司。项目建成后,将提供至少1897套租赁住房房源。


  中国青年报·中青在线记者联系两家企业采访时,两家企业都以“刚刚拿地,还没想好”为由拒绝了有关为何拿地、未来是否有可能盈亏平衡的提问。


  不过,有房地产专业自媒体给这两家企业算了一笔账,即便按照目前极低的拿地成本核算,根据政府“精装交付”“租金上报”的严格规定,两家企业投下的这笔钱,大约每年只能有4%左右的收益率,预计要超过30年才能收回成本。


  这与目前房地产企业的操作模式大相径庭。现在的模式是,房地产企业通过向银行贷款、抬高杠杆来拿地,迅速起楼,再以比周边二手房价高得多的价格出售房屋,迅速收回成本。


  “看上去好像这两家国企是赔本赚吆喝,实际上,我认为是在探索一条新路。把钱投入租赁市场,再寻找其他渠道挣钱。”林波判断,在税收等方面,这两家企业会得到较大幅度的优惠,同时,政府还很有可能以优先、优惠的方式把以上两个地块周边的商业、配套交给这两家国企来做。未来,不做租赁市场的房企,有可能很难从一线城市政府手里拿到地,“有钱都拿不到。”林波介绍,他的一些房地产开发商朋友,早就对这两个“只租不售”地块产生兴趣。


  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌告诉中国青年报·中青在线记者,两家国企肯定不会亏本,“我判断,政府先让国企进入,核算出一个盈亏平衡点,再全面向民营开发商放开。”


  通过国企试点,政府可以找到合适的鼓励政策、制定合理的推广方案,最终保证上海在5年内完成住房“十三五”规划中的70万套租赁房建设目标。上海对外经贸大学副教授、房地产投资与融资专家汪波算了一笔账,网上有关4%投资回报率、30年收回成本的说法并不科学,“这只是用了一种静态的算法,它并没有把房租未来的上涨预期,以及每年房租资金的收益算进去。”


  汪波用动态成本核算的方法发现,即便加上开发商后期装修、物业等成本,这批租赁房每年的投资回报率至少也可以达到6%以上。


  在经常与开发商打交道的林波看来,这6%弥足珍贵。“现在拿地,国家规定必须使用自有资金,不能加杠杆、不能贷款。开发商一大笔钱砸下去,未来能不能收回成本还真不知道。”林波分析,同样是一笔自有资金花下去,对开发商来说,与其去购买拿地成本就高达六七万元的郊区土地,倒不如只用十分之一的钱、购买一个位于城市副中心、青年人才集聚区域的“只租不售”地块,至少这个地块每年的租金收益极有保障。


  由于租金收益属于“长期稳定现金流”,这笔收益很容易就可以进行“资产债券化”,继续用来再融资,“明白人一看就懂了,比如万科,它已经开始在广州争抢租赁用地项目了,开发商可不笨。”


  中国青年报·中青在线记者注意到,近期,为了抑制房价过快上涨,各地政府奇招频出。其中,以广东的“租售同权”和上海的“只租不售”关注度最高,两者均希望通过政府调控的手段,扶持租赁市场。


  根据最新发布的上海住房“十三五”规划,未来5年,上海住房用地供应总量将明显增加,预计供应5500公顷,较“十二五”期间增加20%。上海城镇住房供应总量预计新增约170万套,其中,商品住房约45万套、租赁住房约70万套、各类保障性住房约55万套。


  此次上海挂出的1897套租赁房,只是一个开始。根据上海的规划,“十三五”期间,上海每年新增租赁房平均约达到14万套。


  “民营企业很快会加入竞争。这其实是一笔不错的买卖。”林波说,民营开发商的积极性毋庸置疑,“或许有人会说,有五六千一平方米的钱,不会去三四线城市买地卖房吗?实际上,三四线城市的苦头,几乎所有房企都吃过,能留在一线城市,都会尽量留在一线城市。”